안녕하세요 안선우 변호사입니다. 오늘은 환불보장약정의 무효를 주장하며 조합가입 계약금 반환청구를 제기한 상황을 소개해드리겠습니다.
사안의 개요
원고는 피고에게 조합가입계약의 계약금으로 5,000만 원을 지급한 후, 피고로부터 '2020년 6월까지 사업계획승인 미접수 시 납입한 분담금 전액의 환불을 보장한다'는 환불보장약정이 기재된 안심보장증서를 교부받으며 조합가입 계약을 체결하였습니다.
이후 원고는 '환불보장약정이 무효이므로 그와 일체로 체결된 조합가입계약 역시 무효이다'라고 주장하면서 납입한 계약금의 반환을 청구하였습니다.
법원의 판단
(1) 원심의 판단 — 원고 청구 인용
【쟁점 1 — 환불보장약정의 무효 인정】 환불보장약정은 총유물 처분행위에 해당하고, 지역주택조합이 사업 중단 시 분담금을 반환하겠다는 환불보장약정을 총회 결의 없이 체결하였다면 이는 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효입니다.
민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. ② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
【쟁점 2 — 조합가입계약의 무효 인정】 환불보장약정과 조합가입계약은 일체로 체결된 것이므로 환불보장약정이 무효라면 법률행위의 일부무효 법리에 따라 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙입니다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결).
【쟁점 3 — 부당이득 반환의무 인정】 피고는 원고에게 계약금을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
(2) 대법원의 판단 — 파기환송
대법원은 원심판결을 파기환송하면서 다음과 같은 중요한 법리를 제시하였습니다.
【가. 조합가입계약과 환불보장약정의 목적】 "조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트의 소유권을 취득하는 것이다. 조합원이 환불보장약정을 체결하는 주된 목적은 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다."
【나. 신의성실의 원칙 적용】 환불보장약정이 무효라도, 조합원이 무효를 주장하지 않는 동안 환불보장약정의 소극적 조건이 이행되어 사업이 정상적으로 진행되고 있다면, 그 후 환불보장약정의 무효 및 조합가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있습니다.
주택법 시행령 제22조(지역·직장주택조합 조합원의 교체·신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.
결국 원고의 조합가입계약 무효 주장을 받아들여 피고가 원고에게 분담금을 반환하여야 한다고 본다면, 원고는 사실상 아무런 손해를 입지 않는 반면 피고와 나머지 조합원들이 원고의 분담금 회수 및 미납입에 따른 손해를 전적으로 부담하게 되는 부당한 결과를 초래합니다.
결론
지역주택조합의 환불보장약정이 무효라고 하더라도 조합원의 분담금 반환 청구가 신의성실의 원칙에 반한다면 분담금을 반환받을 수 없다는 점에 유의해야 할 것입니다.