임대인이 "주변 시세가 올랐다"는 이유만으로 차임을 일방적으로 올려도, 법원이 정한 엄격한 요건을 충족하지 못하면 그 증액은 처음부터 무효입니다. 임차인이 울며 겨자먹기로 낸 초과분은 부당이득으로 전액 반환받을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2025. 11. 11. 선고 2024가단5335197 판결을 소개합니다.
사건 개요
원고 A는 서울 마포구 소재 지층 상가(134.27㎡)에서 단란주점을 운영하고 있었습니다. 2022년 1월 체결된 임대차계약의 주요 조건은 임차보증금 3,500만 원, 월 차임 300만 원(부가세 별도), 관리비 15만 원/월, 임대기간 2022. 1. 13. ~ 2024. 1. 14.(24개월)이었습니다.
계약 만료 후 묵시적 갱신이 이루어진 2024년 3월, 건물 소유권을 이전받아 임대인 지위를 승계한 피고가 돌연 조건 변경을 통지합니다. 통지 내용은 월 차임 350만 원 + 관리비 50만 원 = 합계 400만 원(부가세 별도)으로, 기존 345만 원(차임 300만 원 + 부가세 30만 원 + 관리비 15만 원) 대비 사실상 약 16% 인상이었습니다.
원고 A는 일단 인상된 금액을 납부하면서도 "이 증액은 법적 요건을 갖추지 못했다"며 초과 납부액의 반환과 위자료를 청구했습니다.
법원의 핵심 판단
판단 1 — 5% 상한을 지켰어도 "정당한 사유" 없으면 무효
상가임대차보호법 제11조와 시행령 제4조는 차임 증액을 청구 당시 차임의 5% 이내로 제한합니다. 그런데 법원은 피고가 이 5% 상한조차 훌쩍 넘었을 뿐만 아니라, 설령 5% 이내에서 증액하더라도 이를 그대로 인정하지 않았습니다.
"임대인이 상가임대차법 제11조 제1항 단서의 제한범위 내에서 차임증액청구를 하였다는 사정만으로 그 차임증액청구권이 인정될 수는 없다." — 판결문 中
법원이 차임증감청구권을 인정하려면 ① 공과부담의 증감 또는 ② 경제사정의 변동으로 인해, 기존 차임으로 당사자를 구속하는 것이 "정의와 형평에 어긋나 현저히 부당"해야 합니다. 이 요건이 먼저 충족되어야만 비로소 5% 상한 규정이 적용됩니다.
피고가 제출한 증거는 임대 매물 2건이 기재된 서류 1장이 전부였습니다. 법원은 해당 자료에 나온 월세(300만 원)가 이 사건 점포의 기존 차임과 비슷한 수준임을 지적하며 "현저히 부당"하다고 볼 근거가 없다고 판단했습니다.
판단 2 — 관리비 인상은 합의 없이 불가
상가임대차법 제11조는 차임·보증금에 관한 규정으로, 관리비에는 직접 적용되지 않습니다. 그렇다고 임대인이 관리비를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 관리비 변경에는 임차인의 명시적·묵시적 합의가 반드시 필요합니다. 피고의 일방적인 통지만으로는 관리비 인상 효력이 발생하지 않는다고 판단했습니다.
초과 납부액 및 반환 명령 내역
법원은 원고 A가 납부한 차임·관리비 중 월 345만 원(약정 차임+부가세+관리비)을 초과한 금액 전부를 부당이득으로 판단했습니다.
- 2024. 3. 28. ~ 6. 28. (4개월): 실제 납부 3,450,000원 → 초과 납부 없음
- 2024. 7. 10.: 실제 납부 2,000,000원 / 정당 금액 0원 → 초과 납부 2,000,000원
- 2024. 7. 18.: 실제 납부 700,000원 / 정당 금액 0원 → 초과 납부 700,000원
- 2024. 7. 29.: 실제 납부 4,350,000원 / 정당 금액 3,450,000원 → 초과 납부 900,000원
- 2024. 8. 28. ~ 12. 30. (5개월): 실제 납부 4,400,000원 / 정당 금액 3,450,000원 → 초과 납부 950,000원 × 5
- 2025. 1. 31. ~ 9. 29. (9개월): 실제 납부 3,615,000원 / 정당 금액 3,450,000원 → 초과 납부 165,000원 × 9
- 합계 초과 납부액: 9,835,000원
판결 선고일(2025. 11. 11.)까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 12%의 지연손해금이 가산됩니다.
위자료 청구가 기각된 이유
원고들은 피고의 위법한 증액 요구로 심각한 정신적 고통을 받았다며 원고 A 500만 원, 원고 B(직원) 250만 원의 위자료를 청구했습니다. 법원은 이를 모두 기각했습니다.
차임증액청구가 법령 한도를 초과하여 무효인 것과, 그것이 위자료까지 배상해야 하는 불법행위인 것은 별개의 문제이기 때문입니다. 피고의 행위가 협상 과정에서의 위법한 요구에 해당하더라도, 그 자체만으로 불법행위 책임을 인정할 증거가 부족하다고 본 것입니다.
또한 원고 B는 임차인이 아닌 임차인의 직원으로, 임대차계약의 당사자가 아니므로 차임 반환청구 자체가 성립하지 않았습니다.