안녕하세요 법률사무소 본연 안선우 변호사입니다.
집을 임차하는 과정에서 종종 예상치 못한 문제가 발생하곤 합니다. 그중에서도 빈번한 사례 중 하나는 임차건물의 하자로 인해 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없으나, 임대인이 임차건물의 제대로 된 수리를 해주지 않는 경우입니다.
이러한 분쟁 상황에 놓인 경우 임차인의 입장에서 대응할 수 있는 방안에 대해 하나하나 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대차계약 해지
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
대법원은 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조, 출처: 엘박스 판례 검색)고 판시하고 있습니다.
따라서 임대인에게 계약 해지 이후 임대차보증금 뿐만 아니라 지연손해금까지 청구하고 싶다면 임차인은 임차물을 먼저 인도하여 동시 이행항변을 그다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
2. 임대차보증금 및 지연손해금 청구
임대인의 수선의무 위반을 이유로 임대차계약을 즉시 해지한다면 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무가, 임차인은 임차물을 반환해야 할 의무가 존재합니다.
이러한 임대인과 임차인의 의무는 동시 이행관계에 있어서 당사자 일방은 상대방이 그 채무의 이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조).
따라서 임대인에게 계약 해지 이후 임대차보증금 뿐만 아니라 지연손해금까지 청구하고 싶다면 임차인은 임차물을 먼저 인도하여 동시 이행항변을 그다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
3. 임차권등기 명령
임차인이라면 대항력과 우선변제권이 중요합니다.
이사를 가야만 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권이 사라질 위험이 존재합니다. 이런 경우 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해선 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차물의 소재지 관할 지방법원 등에 임차권등기 명령이 필요할 수도 있습니다.
4. 손해배상의 예정 혹은 손해배상 청구
임대인이 수선의무가 있음에도 이를 불이행하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 구체적인 손해의 발생 사실과 손해액을 입증하여 별도의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5. 가압류 등의 보전처분
위와 같은 대응을 하며 임대인을 상대로 확정판결을 받더라도 임대인이 자신의 재산을 미리 처분하는 등으로 집행할 재산이 없는 경우를 대비하여 부동산 등에 가압류를 병행하는 것이 좋습니다.
이처럼 하자로 인하여 임차물을 제대로 사용·수익하지 못하고 계시는 임차인분들은 법률전문가의 조언을 받아 신속하고도 정확한 대응을 통하여 자신의 권리를 되찾으시길 바라겠습니다.
