안녕하세요 법률사무소 본연 안선우 변호사입니다. 오늘은 임차 건물에서 화재가 발생한 경우 임차인의 책임 범위와 면책 가능성에 대하여 알아보겠습니다.
1. 화재 발생 시 책임의 기본 원칙
임차인은 임대차 계약에 따라 임차한 공간을 선량한 관리자의 주의의무로 관리해야 합니다.
임대차 목적물이 화재 등으로 인해 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결).
2. 화재 손해배상책임의 범위
임차 부분 내에서 발생한 화재: 임차인이 자신에게 책임이 없음을 증명하지 못하는 한 손해배상책임을 부담합니다.
임차 부분 외에서 발생한 화재: 임대인이 지배·관리하는 영역에서 화재가 발생했다면, 임대인은 화재로 인한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없습니다.
3. 실무적 대응 전략
임차인 입장에서:
- 화재 원인 규명을 위한 국과수·민간 감정 의뢰 검토
- 임차 부분 외에서 발생한 화재에 대해서는 임대인이 과실을 별도 입증해야 함을 적극 주장
- 경과실에 해당하는 경우 실화책임법에 따른 배상액 경감 청구 활용
- 임차인 화재보험 가입으로 사전 위험 분산 권장
