안녕하세요 법률사무소 본연 안선우 변호사입니다. 오늘은 차임 연체를 이유로 임대차계약을 즉시 해지하고 건물을 인도받는 방법에 대하여 단계별로 정리해 드리겠습니다.
1. 임대차계약 즉시 해지
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
대법원은 "상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 등 참조, 출처: 엘박스 판례검색)"고 판시하고 있습니다.
이처럼 임대인은 차임 연체액이 2기에 달하는 경우, 만약 상가건물이라면 차임액이 3기에 달하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 상가건물이더라도 예외적으로 임대차 계약서에 '2기에 달하는 차임 지급을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있다고 약정'한 경우라면 2기에 달하는 차임 연체액이 있는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임대차계약을 해지하고자 하실 때에는 구체적인 차임 연체 날짜와 액수를 적시하여 연체사실을 기재한 뒤 이에 기하여 임대차계약을 해지한다는 것을 명시적으로 통보할 필요가 있습니다. 일반적으로 문자나 내용증명 등을 통해 해지를 통보하는 것이 좋습니다.
2. 건물인도 청구
임대차계약을 해지하게 되면 임대차보증금 반환 의무가, 임차인은 임차건물 인도의무가 있습니다. 만약 임차인이 임차 건물을 인도하지 않고 있다면 임대인으로서는 건물인도 소송을 진행하여야 합니다.
3. 임차인이 얻은 부당이득 공제
대법원은 "임차인이 동시이행항변권에 기인하여 임차목적물을 사용 수익 한 경우에 있어서는 임차인이 임차목적물의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이득은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서는 부당이득으로서 이를 임대인에게 반환할 의무가 있다(대법원 1981. 2. 10. 선고 80다1495 판결 등 참조, 출처: 엘박스 판례검색)"고 판시하고 있습니다.
이러한 임차인의 부당이득 채무는 임대인의 임대차보증금 반환채무에서 당연히 공제되므로 임대인은 임차인의 부당이득 채무액을 공제한 임대차보증금을 반환하면 됩니다.
4. 부동산 점유 이전금지 가처분
건물인도 소송을 진행 중 임차인이 임차건물을 제3자에게 이전하지 못하도록 점유 이전금지 가처분이 필요할 것입니다. 점유 이전금지 가처분 결정을 받아두었다면 임차인이 제3자에게 임차건물을 이전하였더라도 제3자는 가처분권자에게 대항할 수 없기에 제3자 상대의 승계집행문을 얻어 인도를 받을 수 있기에 반드시 점유 이전금지 가처분 결정을 받아두시는 것을 추천드립니다.
